WIE EIN GUTACHTEN ENTSTEHT ......

Für die Gutachtenerstellung ist eine Vielzahl an Arbeitsschnitten notwendig. Nachfolgend zeigen wir, welche einzelnen Schritte von der Auftragserteilung bis zur endgültigen Gutachtenerstellung erforderlich sind.

INFORMATIONSBESCHAFFUNG

Nach Auftragserteilung werden schon im Vorwege alle notwendigen Informationen beschafft. Häufig müssen die Grundakten beim Amtsgericht und die Bauakten im Bezirksamt eingesehen werden, um eine sichere Beurteilung zu ermöglichen. Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Unterlagen, wie die Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen sowie Wirtschaftsplan und Wohngeldabrechnung hinzu. Bei anderen Immobilien gibt es natürlich noch eine ganze Reihe an weiteren Dingen, die im Rahmen einer sorgfältigen Vorbereitung recherchiert werden müssen. Häufig wird beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung bestellt. Anhand von tatsächlich verkauften Objekten können so wichtige Erkenntnisse für die Wertermittlung gewonnen werden.

VOR ORT

Schon vor der eigentlichen Ortsbesichtigung erfolgt eine genaue Beurteilung der Lage. Neben grundstücksspezifischen Merkmalen, wie zum Beispiel Zuschnitt, Lage zur Straße und Sonnenausrichtung kommt es hier natürlich in erster Linie auf das Image der Nachbarschaft an. Optische Präsentation der Nachbarbebauung, Entfernung zu Läden, Schulen, Kindergärten und Naherholungsgebieten sind bei Wohnimmobilien wichtig. Dies gilt natürlich auch für die Verkehrsanbindungen sowie etwaige Lärmimmissionen.  Im Rahmen der eigentlichen Objektbesichtigung werden alle wertrelevanten Teile des Objektes begutachtet. In der Regel wird hier auch ein Aufmaß durchgeführt. Die Kosten hierfür sind im normalen Honorar enthalten.

WICHTIG: Eine Grundstücksbewertung ist jedoch kein Baugutachten. Geht es zum Beispiel darum festzustellen, wer für spezielle Bauschäden verantwortlich ist und was eine entsprechende Beseitigung kostet, dann benötigen Sie einen Bausachverständigen. Öffentlich bestellte und vereidigte Bausachverständige kann Ihnen zum Beispiel die Handelskammer Hamburg  oder die Handwerkskammer nennen. 

DIE GUTACHTENERSTELLUNG

Im Rahmen der Grundstücksbewertung ist nahezu jeder Fall unterschiedlich. Die Gutachten werden deshalb nicht mit standardisierten Bewertungsprogramm erstellt, denn ein solches  Programmgutachten erfüllt in den wenigsten Fällen die Ansprüche im Hinblick auf Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit. In jedem  Bewertungsfall wird ein optisch und inhaltlich ansprechendes Individualgutachten erstellt, das alle wertrelevanten Aspekte klar und nachvollziehbar darstellt. Selbst bei einem normalen Einfamilienhaus hat ein solches Gutachten (ohne Anlagen) einen Umfang von rund 30 bis 35 DIN A 4 Seiten.  Nach Vorrecherche und Ortsbesichtigung erfolgt die eigentliche Gutachtenerstellung. Hier werden alle Informationen zusammengefasst und in nachvollziehbarer Form schriftlich dargestellt. Die eigentliche Bewertung wird immer mit zwei, manchmal sogar mit drei unabhängigen Verfahren durchgeführt. Ein Schwerpunkt ist die Überprüfung der Ergebnisse. Nur wenn alle Verfahren zu einem ähnlichen Ergebnis geführt haben, bzw. Abweichungen erklärbar sind, kann überhaupt aus einem vorläufigen Ergebnis ein Verkehrswert ermittelt werden. Im Rahmen der Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse steht immer die Fragestellung im Vordergrund, ob sich das Objekt zum ermittelten Preis vermarkten lässt. Marktgerechte Vergleichsdaten werden herangezogen, um die Plausibilität zu überprüfen. Eine zusammenfassende Stellungnahme mit Wertschätzung beendet den darstellenden Teil eines Gutachtens. Im Anhang werden wertrelevante Unterlagen sowie Objektfotos beigefügt.