Glossar der Immobilienbewertung

BauGB

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Gesetz für das Bau- und Planungsrecht in Deutschland. In § 194 BauGB wird der Verkehrswert definiert, der als maßgeblicher Wertbegriff für die Immobilienbewertung gilt.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut bei der Vergabe eines Darlehens zugrunde legt. Er liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert, da er langfristige Marktschwankungen und Risiken berücksichtigt.

BewG

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen. Nach § 198 BewG können Steuerpflichtige den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert durch den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswert) widerlegen.

Besonders relevant bei Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke, die von den Gutachterausschüssen aus den Kaufpreissammlungen abgeleitet und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht werden. Sie dienen als Orientierungswert für die Bodenwertermittlung.

Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird in der Regel aus Bodenrichtwerten abgeleitet, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht werden.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der dauerhaft erzielbaren Erträge (Mieten). Es wird vorwiegend bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien eingesetzt.

Grundbesitzwert

Der Grundbesitzwert wird vom Finanzamt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) für steuerliche Zwecke ermittelt, insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Er kann durch ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG widerlegt werden.

ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken. Sie legt die anerkannten Verfahren fest: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

Instandhaltungsrückstau

Als Instandhaltungsrückstau wird der Zustand bezeichnet, wenn notwendige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie über einen längeren Zeitraum unterlassen wurden. Dies führt in der Regel zu einer Wertminderung, die im Gutachten berücksichtigt wird.

Marktwert

Marktwert und Verkehrswert sind synonym. Beide bezeichnen den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie gemäß § 194 BauGB. Der Begriff Marktwert wird häufig im internationalen Kontext verwendet.

Mietwertgutachten

Ein Mietwertgutachten ermittelt die marktübliche Miete für eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie. Es wird unter anderem bei Mieterhöhungsverlangen, Mietstreitigkeiten, steuerlichen Fragen oder bei der Bewertung von Nießbrauchrechten benötigt.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten die umfassende Nutzung einer Sache (hier: einer Immobilie) einschließlich der Erträge gewährt. Bei Immobilien bedeutet dies, dass der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen beziehen darf.

Häufig bei Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge.

Öffentliche Bestellung und Vereidigung

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 Gewerbeordnung ist die höchste Qualifikationsstufe für Sachverständige in Deutschland. Sie setzt den Nachweis besonderer Sachkunde vor einem Expertengremium voraus und wird regelmäßig durch die zuständige Industrie- und Handelskammer überprüft.

Hauke Kruse ist seit 2001 durch die Handelskammer Hamburg öffentlich bestellt und vereidigt.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude unter Berücksichtigung seines Zustands, durchgeführter Modernisierungen und der Bauweise voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie beeinflusst maßgeblich den Ertrags- und Sachwert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie über die Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich Alterswertminderung sowie den Bodenwert. Es kommt vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vergleichsdaten fehlen.

Schiedsgutachten

Ein Schiedsgutachten ist ein verbindliches Gutachten, auf dessen Ergebnis sich die beteiligten Parteien vorab einigen. Es dient der außergerichtlichen Klärung von Wertstreitigkeiten und kann Zeit und Kosten gegenüber einem Gerichtsverfahren sparen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. Es wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken angewendet, da hier ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zentraler Begriff in der Immobilienbewertung und Grundlage für Verkehrswertgutachten.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten ist eine sachverständige Wertermittlung, die den Verkehrswert einer Immobilie nach den Vorgaben des BauGB und der ImmoWertV methodisch nachvollziehbar herleitet. Es wird unter anderem für Gerichte, Finanzämter, Banken, Erbauseinandersetzungen und Kaufentscheidungen erstellt.

Gerichtsfest und anerkannt von Behörden.

Wohnrecht

Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt eine Person, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Im Gegensatz zum Nießbrauch darf der Berechtigte die Immobilie nicht vermieten.