Fachbeitrag · April 2026
Instandhaltungsrückstau richtig bewerten: Warum Sanierungs- und Modernisierungskosten meist nicht 1:1 abzugsfähig sind
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich ausstehende Sanierungs- oder Modernisierungskosten Euro für Euro vom Immobilienwert abziehen lassen. In der Praxis ist das meist zu einfach gedacht: Entscheidend ist, wie der Markt den Mangel tatsächlich bewertet.
Ein häufiger Irrtum in der Immobilienbewertung lautet, dass Modernisierungsrückstände oder unterlassene Instandhaltung automatisch in voller Höhe vom Verkehrswert abgezogen werden können. Tatsächlich kommt es nicht allein auf die kalkulierten Handwerkerkosten an, sondern auf die Frage, wie sich der Mangel am Markt auswirkt. Ein sanierungsbedürftiges Dach, veraltete Haustechnik oder ein Modernisierungsstau mindern den Wert zwar regelmäßig, aber nicht zwingend in Höhe der rechnerischen Beseitigungskosten. Käufer berücksichtigen neben dem Aufwand auch die verbleibende Nutzbarkeit, den Gesamtzustand des Objekts und die Lage am Markt.
Hinzu kommt, dass durch eine Sanierung häufig nicht nur ein Schaden beseitigt, sondern zugleich ein besserer Zustand als zuvor geschaffen wird. Bewertungsrechtlich spielt deshalb auch der Gedanke "neu für alt" eine Rolle. Wer beispielsweise alte Bauteile vollständig erneuert, erhält nicht nur den bisherigen Zustand zurück, sondern oft eine längere Restnutzungsdauer und eine bessere Marktgängigkeit. In Gutachten muss daher sorgfältig hergeleitet werden, welche Wertminderung tatsächlich vorliegt. Ein pauschaler 1:1-Abzug greift in vielen Fällen zu kurz. Maßgeblich ist stets die konkrete Marktsituation und die nachvollziehbare Bewertung des einzelnen Objekts.
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