Mietwertgutachten: Warum die Bewertung immer schwieriger wird

Das größte Problem bei Mietwertgutachten ist heute die Vergleichsdatenlage. Um eine marktgerechte Miete zu ermitteln, brauchen wir belastbare Vergleichsmieten aus dem jeweiligen Marktsegment. Doch vielen Gemeinden fehlt ein qualifizierter Mietspiegel, und wo einer existiert, deckt er häufig nicht alle Wohnungsgrößen, Baujahre oder Lagen ab. Gleichzeitig verlangt der BGH, dass sich die Erhebung auf die gesamte Gemeinde erstreckt und auf einer repräsentativen Stichprobe basiert. Gutachten, die nur auf einzelne Siedlungen oder Vermieter zurückgreifen, sind vor Gericht unverwertbar.

Dazu kommt die regulatorische Komplexität. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert, jedes Bundesland erlässt eigene Verordnungen mit unterschiedlichen Ausnahmen. In Hamburg gilt sie flächendeckend. Bei jeder Bewertung muss geprüft werden, ob die Bremse greift und wie Kappungsgrenzen oder Staffelmietregelungen zu berücksichtigen sind. All das macht Mietwertgutachten heute deutlich aufwendiger als noch vor wenigen Jahren. In manchen Fällen ist eine gutachterliche Bewertung schlicht nicht möglich, weil die nötige Vergleichsdatenbasis fehlt. Wo keine belastbaren Daten vorliegen, kann auch kein seriöses Gutachten erstellt werden.