Nießbrauch und Wohnrecht berechnen: So ermittelt das Finanzamt den Kapitalwert

Nießbrauch und Wohnrecht sind Nutzungsrechte. Der Nießbraucher darf eine Immobilie nutzen und in der Regel auch die Mieten behalten, der Wohnungsberechtigte darf darin wohnen. Wird eine Immobilie mit einem solchen Recht verschenkt oder vererbt, bekommt der neue Eigentümer weniger als das volle Eigentum. Das Finanzamt berücksichtigt das, indem es den Wert des Rechts als Kapitalwert berechnet und bei der Schenkung- oder Erbschaftsteuer abzieht.

Die Rechnung dafür steht im Bewertungsgesetz (§§ 14 bis 16 BewG). Sie ist für alle gleich und führt zu einem steuerlichen Wert. Mit dem Verkehrswert, also dem Preis, den ein belastetes Haus am Markt erzielen würde, ist dieser Wert nicht gleichzusetzen. Dazu weiter unten mehr.

Die Formel: Jahreswert mal Vervielfältiger

Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs oder Wohnrechts ergibt sich aus zwei Zahlen:

• Jahreswert: Was ist die Nutzung pro Jahr wert?
• Vervielfältiger: Ein Faktor aus einer amtlichen Tabelle, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt.

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger.

Schritt 1: Der Jahreswert

Beim Wohnrecht ist der Jahreswert in der Regel die übliche Miete für die Räume, die die berechtigte Person nutzen darf, hochgerechnet auf zwölf Monate. Beim Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie sind es die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher selbst trägt. Wohnt der Nießbraucher selbst in der Immobilie, wird wie beim Wohnrecht die übliche Miete angesetzt.

Der Jahreswert hat eine Obergrenze: Er darf höchstens den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Bei einem Steuerwert von 600.000 Euro sind das rund 32.258 Euro im Jahr. Liegt die übliche Miete darüber, zählt nur dieser Höchstbetrag.

Schritt 2: Der Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle

Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jedes Jahr neu. Grundlage sind die aktuelle Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und ein gesetzlich festgelegter Zinssatz von 5,5 Prozent (§ 14 BewG). Für Schenkungen und Erbfälle ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Maßgeblich ist das vollendete Lebensalter am Tag der Schenkung oder am Todestag.

Einige Werte aus der Tabelle für 2026:

• 60 Jahre: Frauen 13,832 · Männer 12,798
• 65 Jahre: Frauen 12,583 · Männer 11,444
• 70 Jahre: Frauen 11,107 · Männer 9,938
• 75 Jahre: Frauen 9,393 · Männer 8,282
• 80 Jahre: Frauen 7,490 · Männer 6,509

Je jünger die berechtigte Person ist, desto länger läuft das Recht voraussichtlich und desto höher ist der Vervielfältiger. Frauen haben wegen ihrer höheren Lebenserwartung höhere Werte als Männer. Hängt ein Recht an zwei Personen, etwa bei einem Ehepaar, gelten besondere Regeln für die Wahl des Faktors.

Ein Rechenbeispiel

Eine 75-jährige Mutter schenkt ihrer Tochter 2026 eine Eigentumswohnung in Hamburg und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht an der gesamten Wohnung vor. Das Finanzamt setzt die Wohnung mit 600.000 Euro an. Die übliche Miete beträgt 1.200 Euro im Monat.

• Jahreswert: 1.200 Euro × 12 = 14.400 Euro. Das liegt unter der Obergrenze von rund 32.258 Euro.
• Kapitalwert: 14.400 Euro × 9,393 = 135.259 Euro.
• Steuerpflichtig: 600.000 Euro minus 135.259 Euro minus 400.000 Euro Freibetrag ergibt gerundet 64.700 Euro. Bei 7 Prozent sind das 4.529 Euro Schenkungsteuer.
• Ohne Wohnrecht wären es 200.000 Euro steuerpflichtig und bei 11 Prozent 22.000 Euro Schenkungsteuer.

Das Beispiel ist vereinfacht und ersetzt keine Steuerberatung. Ihre tatsächliche Steuer berechnet Ihr Steuerberater.

Was gilt, wenn die berechtigte Person früh stirbt?

Der Vervielfältiger unterstellt eine durchschnittliche Lebenserwartung. Endet das Recht durch Tod deutlich früher, wird die Steuer nachträglich an die tatsächliche Dauer angepasst (§ 14 Abs. 2 BewG). Wie lange das Recht mindestens bestanden haben muss, hängt vom Alter ab: bei mehr als 70 bis 75 Jahren zum Beispiel fünf Jahre, bei mehr als 75 bis 80 Jahren vier Jahre. Für den Beschenkten kann das eine Nachzahlung bedeuten, weil der Abzug kleiner wird. Das gilt nur für den Wert aus der Tabelle: Wurde der Wert des Rechts mit einem Gutachten nachgewiesen, gibt es keine solche Nachversteuerung.

Steuerlicher Wert und Verkehrswert sind zwei verschiedene Dinge

Der Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz ist eine schematische Rechnung mit festem Zinssatz und durchschnittlicher Lebenserwartung. Er gilt für die Schenkung- und Erbschaftsteuer. Eine abweichende Lebenserwartung oder ein anderer Zinssatz allein reichen nach dem Gesetz nicht aus, um einen anderen Wert anzusetzen (§ 14 Abs. 4 BewG).

Geht es dagegen um den Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht, um einen Pflichtteil, einen Zugewinnausgleich, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder um den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts nach § 198 BewG, zählt der Verkehrswert. Das Gesetz versteht darunter den Preis, der am Markt tatsächlich zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Deshalb rechnen wir nicht nur, sondern schauen genau hin, wie Käufer sich verhalten.

Ein Haus mit lebenslangem Nießbrauchrecht kann der Käufer weder selbst nutzen noch die Mieten einnehmen, und niemand weiß, wie lange das Recht besteht. Hinzu kommt die Finanzierung: Banken finanzieren in der Regel nur, wenn ihre Grundschuld im Grundbuch an erster Stelle steht. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht steht dort meist davor. Viele Käufer ziehen deshalb mehr ab, als eine reine Rechnung ergeben würde. Diese Marktsicht fließt in unsere Gutachten ein. Der Verkehrswert kann darum deutlich vom steuerlichen Kapitalwert abweichen.

Wann Sie ein Gutachten brauchen

• Sie wollen ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen oder kaufen.
• Es geht um Pflichtteil, Zugewinnausgleich oder die Aufteilung unter Erben.
• Der Steuerwert der Immobilie selbst erscheint Ihnen zu hoch.

Fragen zur Zehnjahresfrist beim Pflichtteil oder zur Rückforderung durch das Sozialamt sind Rechtsfragen. Dazu berät Sie ein Rechtsanwalt, zur Steuer Ihr Steuerberater. Die Bewertung von Immobilie und Recht übernehmen wir.