Immobilie geerbt oder geschenkt: So läuft es beim Finanzamt ab

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, erhält oft mehrere Schreiben vom Finanzamt, manchmal sogar von verschiedenen Finanzämtern. Das verwirrt viele. Der Grund ist einfach: Bei Erbschaft und Schenkung arbeiten zwei Stellen zusammen, und jede ist für etwas anderes zuständig.

Die Bewertungsstelle: der Wert der Immobilie

Die Bewertungsstelle gehört zu dem Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Sie hat nur eine Aufgabe: Sie ermittelt den Wert der Immobilie für die Steuer, den sogenannten Grundbesitzwert. Dafür fordert sie eine Feststellungserklärung an, in der Sie Angaben zu Grundstück, Gebäude und gegebenenfalls Mieten machen. Das Ergebnis ist ein eigener Bescheid: der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.

Lebenslange Belastungen wie ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht zieht die Bewertungsstelle nicht ab. Sie bewertet die Immobilie so, als wäre sie frei davon. Um diese Belastungen kümmert sich die zweite Stelle.

Die Erbschaftsteuerstelle: die Steuer

Die Erbschaftsteuerstelle gehört zu dem Finanzamt, das für den letzten Wohnsitz des Verstorbenen oder für den Wohnsitz des Schenkers zuständig ist. Sie behält den Überblick über den gesamten Erwerb. Den Grundbesitzwert übernimmt sie von der Bewertungsstelle und rechnet daraus die Steuer:

• Sie zieht den Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs oder Wohnrechts ab.
• Sie berücksichtigt Schulden, zum Beispiel ein Darlehen des Verstorbenen.
• Sie zieht die Freibeträge ab, zum Beispiel 400.000 Euro für Kinder.
• Sie setzt die Steuer im Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid fest.

Wie der Kapitalwert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts berechnet wird, erklären wir in unserem Beitrag zu Nießbrauch und Wohnrecht.

Der typische Ablauf

1. Anzeige: Bei einer Schenkung meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, eine eigene Anzeige ist dann nicht nötig. Bei einer Erbschaft müssen die Erben den Erwerb innerhalb von drei Monaten selbst anzeigen. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, gilt das auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
2. Aufforderung zur Steuererklärung: Die Erbschaftsteuerstelle fordert Sie schriftlich auf, eine Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung abzugeben. Sie setzt dafür eine Frist von mindestens einem Monat (§ 31 ErbStG). Abgeben müssen Sie die Erklärung erst, wenn diese Aufforderung kommt.
3. Bewertung: Gehört eine Immobilie dazu, schaltet die Erbschaftsteuerstelle die Bewertungsstelle ein. Von dort kommt die Aufforderung zur Feststellungserklärung, ebenfalls mit einer Frist von mindestens einem Monat (§ 153 BewG).
4. Feststellungsbescheid: Die Bewertungsstelle stellt den Grundbesitzwert fest und schickt den Bescheid an Sie und an die Erbschaftsteuerstelle.
5. Steuerbescheid: Die Erbschaftsteuerstelle übernimmt den Wert, zieht Belastungen und Freibeträge ab und setzt die Steuer fest.

Sie bekommen also in der Regel zwei Aufforderungen von zwei Stellen: eine zur Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung und eine zur Feststellungserklärung für die Immobilie. Beide Fristen laufen getrennt. Wird es knapp, kann Ihr Steuerberater eine Verlängerung beantragen.

Wo gehört der Einspruch hin?

Das ist der wichtigste Punkt, und hier passieren die meisten Fehler. Der Grundbesitzwert ist für die Erbschaftsteuerstelle bindend. Wer den Wert der Immobilie für zu hoch hält, muss deshalb gegen den Feststellungsbescheid der Bewertungsstelle Einspruch einlegen. Ein Einspruch gegen den späteren Steuerbescheid hilft beim Wert der Immobilie nicht weiter (§ 351 Abs. 2 AO). Ist die Frist beim Feststellungsbescheid verstrichen, lässt sich der Wert in aller Regel nicht mehr ändern.

Gegen den Steuerbescheid richtet sich der Einspruch nur bei Punkten, die dort entschieden werden, zum Beispiel beim Abzug eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, bei Freibeträgen oder bei der Steuerklasse.

Die Einspruchsfrist beträgt jeweils einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Einspruch und Fristen betreut Ihr Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Wann Sie einen Gutachter hinzuziehen sollten

• Vor der Feststellungserklärung: Wenn der Steuerwert vermutlich über dem Marktwert liegt, kann ein Gutachten gleich mit der Erklärung eingereicht werden.
• Wenn der Feststellungsbescheid zu hoch ist: Dann innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
• Wenn der Wert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts strittig ist: Ein Gutachten kann unter bestimmten Voraussetzungen einen anderen Wert nachweisen als die Tabelle des Finanzamts. Es geht an die Erbschaftsteuerstelle.
• Wenn mehrere Erben die Immobilie aufteilen oder einer die anderen auszahlt: Dafür zählt ohnehin der Verkehrswert und nicht der Steuerwert.

Ein Gutachten zum Wert der Immobilie nach § 198 BewG richtet sich an die Bewertungsstelle, ein Gutachten zum Wert eines Nutzungsrechts an die Erbschaftsteuerstelle. Wir sagen Ihnen vorab, welches Gutachten Sie in Ihrem Fall brauchen.